香港房屋政策与长远发展计划

来源: 紫荆网  作者: 温瑞琪
香港房屋政策与长远发展计划

[导读]住屋问题在过去十数年里一直都困扰着香港人。无论是政府政策、坚尼系数、市民生活素质抑或是社会怨气都与之息息相关,甚至在网络中也占了重要地位。

住屋问题在过去十数年里一直都困扰着香港人。图为香港房委会总部

住屋问题在过去十数年里一直都困扰着香港人。图为香港房委会总部

文/温瑞琪(浸会大学经济系副教授)

住屋问题在过去十数年里一直都困扰着香港人。无论是政府政策、坚尼系数、市民生活素质抑或是社会怨气都与之息息相关,甚至在网络中也占了重要地位。笔者除了重点探讨房屋和楼价问题的源头外,亦会讨论过往的房屋政策和香港特别行政区行政长官林郑月娥在施政报告中所提出的政策能否解决长远的住屋问题,并以住屋问题为社会带来的负面影响作结。

香港房屋问题的主要源头

首先,自2008年美国的金融海啸以来,各国实施量化宽松政策以刺激经济。大量热钱的涌现导致全球热钱泛滥、各类资产价格上升。

其二,香港因一直奉行联系汇率制度,所以利率在过去十年一直维持在极低水平,很多人因投资成本减少、抗通胀等原因而购入物业。

其三,香港与内地关系密切。当人民币升值时,香港楼价对内地潜在买家有了莫大的吸引力;当人民币贬值时,内地买家又会以购入“港楼”作为避风港。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处数据资料显示,去年内地买家(按买家姓名作分类)在一手住宅个人买家登记中比率大概为大约13.8%,数字较2015年的9.7%增加4.1%,创下自2012年推出买家印花税后的新高。在二手住宅市场方面,内地买家的比率由2015年约4.5%升至去年约6.2%,同样创下4年新高,可见“辣招”并不足够阻碍境外投资者来港买楼。

其四,香港的房屋供应量不足。据差饷物业估价署资料显示,房屋实际落成量比预期竣工的低。2004年私楼落成量有2.6万伙,但由2012年到2015年间,平均只有1.13万伙落成;2016年也只有1.46万伙。综合上述因素,不难看出楼价为何被推至高位。

最近落实重建的华富邨现时单位约9,100个,预计可于2025年重建后提供2.11万个单位。图为香港华富邨

最近落实重建的华富邨现时单位约9,100个,预计可于2025年重建后提供2.11万个单位。图为香港华富邨

特区政府调控楼市政策

为了调整楼价,政府2010年推出“辣招”。2012年推出向购买第二套或以上物业的非本地人士或公司名义买家征收15%印花税;2013年向非首置买家征收双倍印花税;2016年所有住宅物业一率征收15%印花税等。虽然力度不足以压抑楼宇需求,但对于减少楼市炒卖而言受用无比,金管局限制银行按揭成数,大增上车难度,导致二手楼成交大幅缩减。

可惜楼价却未见下调,反在市场适应过后呈持续上升趋势。为何新加坡推出与香港类似的“辣招”却能令楼价下跌?其中一个原因是新加坡除了“辣招”外,还大量增加房屋供应量。单是2014年,新组屋单位达到了2.8万伙,创了历史新高。

部分“高龄公屋邨”重建潜力高

香港土地确实有限,政府为此委托房协,聘请顾问研究开发郊野公园,却遭社会激烈反弹。有研究显示,已发展的新界区域当中有超过1万公顷均是欠缺完善规划的乡村和棕地等。这些地方除了没有妥善的道路外,其他基本基建如排污系统同样缺乏。笔者认为,开发郊野公园和填海都有违可持续发展的理念。未到最后关头,政府都应为下一代好好保护地球珍贵的资源。所以,政府必须明白到底是土地供应短缺,还是土地未能有效地使用。

公屋邨也有类似情况,房委会在2014年6月发表的报告中列出22个有重大重建潜力的“高龄公屋邨”。它们现在的地积比只有约3、4倍。若能重建,新地积比可提高至6或6.5倍。以最近落实重建的华富邨为例,现时单位约9,100个,预计可于2025年重建后提供2.11万个单位。重建公屋绝对是增加公屋供应量的一条出路,释放地积比能提供数以万计的公屋单位,不过房委会对于其他的重建计划却是有所保留。

此外,房委会所列的22个公共屋邨均属“高龄”,与其维修,不如彻底重建。迁置目前的居民当然不是一时三刻可以做到的事,但若是目前不积极计划,哪怕十年后也未能解决“土地问题”。

最近施政报告提出以“绿置居”来腾出同等数量的公屋单位,此举并无不可,然供应量只有4000个,哪怕加上去年新建的1.43万个公屋单位数目,也只能算得上短期措施。既不能缩短公屋轮候时间,也未能回应市民对公屋的需要。长远而言,重建旧公屋所带来的效益不单能提升土地的使用效率,更能让过万户家庭有一个“安乐窝”,从而舒缓民怨、改善他们的生活环境、提升整区的环境质素,才能更好地配合将来的智能城市发展。

若能安顿好这些家庭,便能减少了对租用私楼的需求,租金就会下调。除了其他租户受惠外,租金回报率下跌,楼价上升动力自然减少,到时候就不需要以首置盘帮助中产人士置业了。如同新加坡从供应入手,大量提升组屋数量,所以他们的“辣招”能有效令楼价下跌而香港的楼价仍是高踞不下。

置业时机要看清

为让市民拥有自己的物业,特区政府在过去曾推出多种居屋计划,包括近几年的“绿置居”及提议与私人地产发展商合作为中产人士提供的首置盘等。笔者支持把“绿置居”和居屋恒常化,因为可以让部份市民有一安身之所。不过对于中产人士的资助却要慎重而行,现在部份楼市因热钱涌入而楼价推高,特区政府推出首置居的措施传递了两个讯息:第一,楼价不会下跌只会继续上升,所以“夹心阶层”是应该受资助的;第二,特区政府鼓励“夹心阶层”在这时候入市。

但所有价格都是有周期的,此时是否为入市的适当时机?就算楼市不下跌,部份的“夹心阶层”其实也有能力置业。当中有些是卖掉自住物业改为租楼,期待楼市下跌再入市。只是楼价如脱缰野马般严重失控,使得他们重新上车的希望幻灭。若楼市下跌,他们根本不需要政府资助。

目前轮候公屋的平均时间为5年。随着需求日益增加,轮候时间只会越来越长。图为在房委会排队领申请表的香港市民

目前轮候公屋的平均时间为5年。随着需求日益增加,轮候时间只会越来越长。图为在房委会排队领申请表的香港市民

应帮助市民安居而非置业

笔者相信社会大部份人的共识是将政府的资助用于最有需要的人士身上,在有限的政府资源下,究竟特区政府应帮助正住在环境恶劣的劏房甚或工厦劏房而轮候公屋的市民,还是资助有能力租住私楼却因楼价高企而未能上楼的中产户?目前轮候公屋的平均时间为5年。随着需求日益增加,轮候时间只会越来越长。政府应把心思放在如何令楼价下跌的政策上,而不是鼓励“夹心阶层”置业,推高楼房需求。

若要资助房涵盖更多人,政府大可适度提高申请居屋的收入上限。再积极增加基建,把道路延伸到乡村和棕地,改善网络设施及排污系统,便可避免社会对政府与私人地产发展商合作产生不必要的猜测。假若真要为之,可建议地产商补地价将农地释放作住宅用途更为实际。

笔者支持施政报告中提议加设资助房屋转售限制,不论是绿置居、居屋或首置居,原意是满足市民的住房需要,而不是资助投资。建议特区政府仿效新加坡限制转售组屋的计划,便可避免居屋变成私楼。

特区政府要认清香港的土地问题

香港在过去十数年培育了“炒楼文化”,导致富者越富、贫者越贫,也扭曲了社会的价值观。据政府统计处数据显示,香港的家庭月入中位数为2.49万港元,在4万港元以下的家庭更有70%。在工资增幅速度严重落后于楼价增长,面对着如何努力亦追不上的楼价,不难发现香港市民对未来感到绝望。

目前,香港的供楼负担为18.1倍,大幅抛离第二位澳洲悉尼的12.2倍和第三位加拿大温哥华的11.8倍。以香港家庭收入中位数计,这数字代表若一个家庭把所有收入存起来,便可于18.1年后勉强购入一个中等楼价的单位。

由于楼价高企和按揭成数限制,土地发展商将价就货,纷纷推出蚊型盘,使得市民的生活质素随之倒退。高楼价同时增加在港营商成本、也窒碍专才来港发展。特区政府要认清真正的问题并不完全是土地供应的问题,而是土地欠缺妥善运用,应着力释放土地地积比和农地,积极重建公屋。不过特区政府也不必过于担心中产市民的“上车”问题,当供应量增加时,或各国缩表时,楼价自然下跌,市民置业与否可让他们到时自行决定。

究竟特区政府应帮助正住在环境恶劣的防房甚或工厦防房而轮候公屋的市民,还是资助有能力租住私楼却因楼价高企而未能上楼的中产户?图为住在防房的家庭

究竟特区政府应帮助正住在环境恶劣的防房甚或工厦防房而轮候公屋的市民,还是资助有能力租住私楼却因楼价高企而未能上楼的中产户?图为住在防房的家庭

(原文发表于紫荆论坛11月号)

责任编辑:李梦怡